Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20 декабря 2013 г. № 3106 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования город Нижний Тагил» утвердил новую кадастровую стоимость земельных участков в г. Нижний Тагил.

Акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков являются нормативными актами. Порядок действия и применения таких актов регулируется ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно ч. 1 которой акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

Вышеназванный Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 3106 принят 20 декабря 2013 г. и опубликован официально 27 декабря 2013 г. Следовательно, с учетом положений ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, он вступает в силу не ранее чем 27 января 2014 г. и подлежит применению с 1 января 2015 г.

Консультации по вопросам уменьшения кадастровой стоимости по телефону (343) 204-8-007  доб. 101

Федеральный закон от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»

Гражданам — владельцам недвижимости надо готовиться к росту налоговых расходов.
Поправки касаются исчисления и уплаты ряда имущественных налогов.
Основные изменения затрагивают налог на имущество физлиц. С 2015 г. вводится исчисление указанного налога исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Все регионы должны будут перейти на взимание налога с кадастровой стоимости до 1 января 2020 г.
В отношении жилых домов (в том числе недостроенных), жилых помещений, гаражей, хозстроений площадью не более 50 кв. м ставка налога составит 0,1%. Причем местные власти получают право уменьшать ее до нуля или увеличивать, но не более чем в 3 раза. В отношении объектов стоимостью более 300 млн руб. и нежилых помещений установлена ставка налога в размере 2%.
Допускается дифференциация налоговых ставок в зависимости от кадастровой стоимости объекта, его вида, местонахождения.
Сохраняются существующие налоговые льготы. Однако они предоставляются только по 1 объекту каждого вида (по выбору налогоплательщика). При этом льготы не распространяются на объекты, используемые в предпринимательской деятельности, нежилые помещения и объекты стоимостью более 300 млн руб.
Помимо льгот предусматриваются вычеты (не облагаемые налогом метры). В отношении квартиры вычет составляет 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м, жилого дома — 50 кв. м. Местным властям дано право увеличивать размеры указанных вычетов.
Чтобы не допустить резкого повышения налоговой нагрузки на граждан, в течение первых 4 лет взимания налога по новым правилам его сумму будут исчислять с применением понижающих коэффициентов.
Отметим, что ранее предполагалось ввести единый налог на недвижимость физлиц (строения и земельные участки), который также планировалось рассчитывать из кадастровой стоимости.
Помимо этого поправками уточняется порядок исчисления и уплаты налога на имущество организаций в отношении объектов, облагаемых исходя из кадастровой стоимости. В частности, расширяется перечень таких объектов. В него включаются жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.
Кроме того, предусмотрены изменения в порядке взимания земельного налога. В частности, освобождены от налогообложения участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
Регулируется порядок исчисления налога в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода.
Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2015 г., но не ранее чем через 1 месяц со дня его официального опубликования и не ранее 1 числа очередного налогового периода по соответствующему налогу (кроме положений, для которых предусмотрен иной срок введения в действие).

Кадастровая стоимость земли нами снижается в разы, оплата за результат.  Являясь базой для расчета, кадастровая стоимость напрямую влиет на земельный налог, арендную плату, выкупную стоимость земельного участка в случае его приватизации. Команда компании СТАТУТ продолжает помогать предпринимателям и юридическим лица, владеющим земельными участками в г. Екатеринбурге, городах Свердловской области, Пермском крае, Челябинской области эффективно снижать кадастровую стоимость и экономить на земельных платежах в бюджет. Любые увеличения или неадекватные показатели кадастровой стоимости негативным образом влияют на бизнес, снижают его доходность или могут сделать его даже убыточным.

Команда юристов и оценщиков СТАТУТ знает как кадастровая стоимость может быть уменьшена в несколько раз, порой в десять и более раз. Мы работаем по вопросам уменьшения кадастровой стоимости с 2010 года, на сегодняшний день нами отработаны технологии, которые позволяют принести Вашему бизнесу значительную прибавку в доходности посредством уменьшения земельного налога, арендной платы через снижение кадастровой стоимости. Существуют несколько споосбов уменьшения кадастровой стоимости.  Наиболее эффективно кадастровая стоимость может быть снижена через переоценку земельного участка и признание кадастровой стоимости равной рыночной. Оценка земельных участков показывает, что кадастровая стоимость земли в среднем превышает рыночную стоимость земельных участков для г. Екатеринбурга примерно в 4 - 5 раз, для городов Свердловской области примерно в  4 — 6 раз.  В отдельных случаях кадастровая стоимость земли выше рыночной стоимости до 17 — 25 раз.

Почему кадастровая стоимость имеет связь с рыночной стоимостью? Основные причины такой связи описаны на страницах нашего сайта здесь.

Наша внимательная оценка Вашего участка с учетом его особенностей может показать существенное различие между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью. Мы организуем индивидуальную оценку земельных участков и проверку результатов оценки через экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков (СРО).  Все объективно и законно. Все в интересах клиента. Квалифицированный подход к вопросу переоценки и снижения кадастровой стоимости позволяет получить очень хороший результат.  Вот некоторые примеры из нашей практики:

Уменьшили кадастровую стоимость земельного участка под АЗС и арендную плату за землю в 14 раз
Кадастровая стоимость земельного участка под АЗС в Екатеринбурге снижена до 872 руб. за кв.м.
Снизили земельный налог в 10 раз благодаря снижению кадастровой стоимости земельного участка в г.Нижний Тагил
Уменьшена кадастровая стоимость участка производственно-складской базы в Завокзальном районе Екатеринбурга с 94 до 22 млн.руб.
Кадастровая стоимость рынка Новомосковский снижена более чем на 1 млрд.руб.
Кадастровая стоимость авторынка в г. Н.Тагил снижена с 71 млн. до 5 млн.руб.
Кадастровая стоимость земельного участка завода уменьшена на 999 млн.руб.

С 6 августа 2014 года вступили в силу поправки, которые передали из арбитражных судов все споры о кадастровой стоимости в суды общей юрисдикции. На территории Свердловской области споры о кадастровой стоимости будут рассматривать Свердловский областной суд. Все исковые заявления об уменьшении кадастровой стоимости, которые были поданы в Арбитражный суд Свердловской области будут рассмотрены по правилам АПК РФ в соответствии с ранее сложившейся в регионе практикой.

Юристы компании СТАТУТ имеют большой опыт судебного представительства в Свердловском областном суде и продолжат активную политику защиты прав своих клиентов, владеющих земельными участками, в целях снижения платы за землю. Напомним, что кадастровая стоимость является базой для расчета земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости. При этом в случае если кадастровая стоимость завышена, она может быть снижена до размеров рыночной стоимости, определенной по каждому участку в индивидуальном порядке.

Среди тех, кто получает сегодня новые уведомления об уплате имущественных налогов, в том числе и на землю, немало удивленных и возмущенных. Их земля радикально изменилась в цене. Как, например, у Татьяны Николаевой. Она получила квитанцию об уплате налога за земельный участок в районе деревни Первомайское Московской области, сумма которого в десять с лишним раз превосходит предыдущие платежи.

Почему так происходит? Одна из причин, говорят эксперты, в том, что массовая кадастровая оценка проводится «вслепую» без выезда на место, а не исходя из данных Государственного кадастра недвижимости. Тогда как, по информации Счетной палаты, на середину мая 2014 года данные Федеральной налоговой службы лишь на 50 процентов соответствуют данным этого кадастра. Но только ли это стало причиной десятикратных различий рыночной и кадастровой стоимости и в большую, и в меньшую сторону?

Разъяснить ситуацию и дать совет тем, кто категорически не согласен с оценкой своего земельного участка, «Российская газета» попросила генерального директора Московского областного БТИ Владимира Денисова.

Владимир Алексеевич, о каких суммах «ошибок», некорректных оценок кадастровой стоимости, с которой рассчитывают земельный налог, может идти речь?

Владимир Денисов: Полагаю, в масштабе страны эта «вилка» может исчисляться миллиардами рублей. Судите сами, в прошлом году земельный налог в Московской области составил примерно 18 миллиардов рублей. Даже если процент некорректных расчетов невелик — это все равно крупная сумма. Нетрудно экстраполировать эти данные и на остальные регионы.

Налогоплательщики могут оспорить кадастровую стоимость?

Владимир Денисов: Да, в каждом регионе созданы спецкомиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке.

А бизнес?

Владимир Денисов: Да. Но, например, в Московской области успешно оспорила стоимость пока одна компания. Комиссия снизила кадастровую стоимость двух земельных участков примерно на 70 процентов — с 1,5 миллиарда рублей до 400 миллионов. Новые расчеты сделали независимые оценщики, и саморегулируемая организация (СРО) провела экспертизу отчетов.

Не проще ли оспорить вердикты оценщиков в судах?

Владимир Денисов: Судьи руководствуются материалами — отчетами экспертиз СРО. Судья не является специалистом,способным проверить, соответствует ли кадастровая стоимость участка рыночной. Часто суд назначает независимых экспертов. Оспорить результат оценки в досудебном порядке можно в течение полугода после ее утверждения. Если вы за это время не успеваете обратиться в комиссию по оспариванию, то следующая инстанция — суд. Но узнать об изменении стоимости можно только по собственной инициативе. Это уменьшает шансы успеть обратиться в комиссию.

Кроме того, регионы обязаны назначать кадастровые оценки не реже, чем один раз в пять лет. Но никто не запрещает им делать это каждый год.

Как в идеале власти должны оповещать собственников об изменении кадастровой стоимости? Какой совет дадите, чтобы действовать в сложных ситуациях?

Владимир Денисов: На мой взгляд, информация о кадастровой стоимости должна оперативнее появляться на сайте налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика. Уже от позиции налогоплательщика зависит, обратиться ли к услугам этого ресурса. Можно узнать о кадастровой стоимости своего объекта недвижимости по кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Но если площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог — завышен или занижен. Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр. Это лучше сделать сейчас, чем в 2018 году, когда введут единый налог на недвижимость, и вы получите налоговое уведомление на неожиданную сумму.

При ситуации с оценкой, как сейчас, удастся ли перейти на единый налог на недвижимость в «привязке» построек к земельным участкам?

Владимир Денисов: Да, но при условии, если мы направим все усилия на работы по уточнению границ земельных участков и привязки к ним объектов капстроительства. Это требует финансирования, в том числе со стороны муниципалитетов, регионов, но в основном — из федбюджета.

Существует дорожная карта по повышению качества госуслуг в сфере кадастрового учета и федеральная целевая программа развития системы регистрации прав, рассчитанная до 2019 года. На реализацию ФЦП выделено примерно 60 миллиардов рублей, однако на ту ее часть, которая касается работ по определению границ участков, средств заложено неоправданно мало.

Единый налог возможно ввести, если организовать качественное проведение и работ по определению границ, и кадастровой оценке. Однако система саморегулирования этих отраслей обеспечить должное качество в обозримом будущем не сможет.

Многие специалисты предлагают снова лицензировать оценщиков, чтобы вернуть контроль государства за их работой…

Владимир Денисов: Отказываться от саморегулирования — не слишком хорошая идея. Нужно сосредоточиться на выработке единых профстандартов деятельности членов СРО, ввести допуски и категории оценщиков для выполнения работ разных видов сложности. Оценщик высшей категории, который проводит кадастровую оценку, должен пройти квалификационную аттестацию на соответствие специальным требованиям. Тот же подход применим к кадастровым инженерам. Квалификационные требования как воздух необходимы для защиты граждан от неграмотных и недобросовестных оценщиков и кадастровых инженеров.

Кто может направлять работу саморегулируемых организаций страны? Сейчас СРО арбитражных управляющих контролирует минфин. СРО кадастровых инженеров и оценщиков — Росреестр и минэкономразвития.

Владимир Денисов: Де-юре контролирующие органы определены, но эти ведомства курируют деятельность СРО по общим признакам и обращают на них внимание в случае серьезной ошибки. Но в конце минувшего года администрация президента провела масштабную проверку саморегулируемых отраслей, а в прошлом месяце состоялось первое заседание Национального совета при Президенте по профессиональным квалификациям. Полагаю, этот совет может в значительной степени повлиять на сложившуюся ситуацию. Сейчас нужно объединение лучших практик, создание профстандартов, выработка отраслевых квалификационных требований.

Почему собственники недвижимости получают немало неприятных сюрпризов? Теперь прибавляются случаи некорректного определения кадастровой стоимости земли и некорректного начисления налога.

Владимир Денисов: Одна из главных причин — в работе оценщиков и в несовершенстве механизма саморегулирования, который необходимо изменить. Особенно — в части определения кадастровой стоимости. Это первое.

Второе. Текущее законодательство относит оценочную деятельность к видам услуг, для которых обязательно проведение аукционов. Но эта форма порождает простор для появления некорректных результатов оценки. Ведь на аукционе единственный критерий для победителя — низкая цена. Она действительно падает. Результаты конкурсов и аукционов могут доходить до абсурда, если демпингующая организация заинтересована в определенных результатах.

В прошлом году на аукционе по проведению кадастровой оценки земель Свердловской области один из конкурсантов обрушил стоимость с изначальных 15 миллионов до четырех тысяч рублей. Но за четыре тысячи оценить объемы недвижимости целого региона невозможно. Это говорит о том, что у компании могут быть иные мотивы, ведь от результатов ее работы зависит фискальная нагрузка в промышленном регионе. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации.

Полный текст статьи читайте на сайте Российской газеты

Кадастровая стоимость земельного участка для промышленных нужд и организации складской базы снижена до уровня 193 руб./кв.м., снижение произошло более чем в 9 раз. Многие собственники и арендаторы земельных участков в городе Нижний Тагил пострадали от необоснованного и резкого увеличения кадастровой стоимости. В отношении земельного налога действует ст.3 Налогового кодекса, согласно которой налоги должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными. В ситуации с земельным налогом налоговики нарушают нормы права. Фактически идет сговор властей, кода кадастровая стоимость и земельный налог необоснованно завышен, но ни одно ведомство за эту проблему не отвечает.

Положительная судебная практика по снижению кадастровой стоимости имеется в большом количестве у оценщики и юристов компании СТАТУТ. Мы сопровождаем нашего клиента полный цикл. Обычно, проект по уменьшению кадастровой стоимости включает: переоценку земельного участка, экспертизу отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, арбитражный суд по иску о снижении кадастровой стоимости земельного участка, получение нового кадастрового паспорта с уменьшенной кадастровой стоимостью.

Юристы и оценщики компании СТАТУТ завершили проект по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка под АЗС в городе Екатеринбурге. В ходе индивидуальной оценки земельного участка клиента были выявлены факторы, негативным образом влияющие на стоимость земельного участка и прибыльность бизнеса АЗС: тупиковое расположение улицы, низкий автомобильный трафик, отсутствие необходимого инженерного обеспечения. В результате работы оценщиков стоимость земельного участка удалось снизить в 14 раз. Это объективный результат качественной работы по индивидуальной оценке земельного участка, потому что кадастровая стоимость, рассчитанная методом массовой оценки, содержит очень большие погрешности в стоимости каждого конкретного участка, т.к. не учитывает его особенности.

После оформления отчета оценщиками и получения положительного экспертного заключения на отчет, юристы компании СТАТУТ оформили и подали в Арбитражный суд Свердловской области заявление. В ходе судебного разбирательства мы защитили и доказали обоснованность заявленных требований, суд уменьшил кадастровую стоимость до размера стоимости, рассчитанной нашими оценщиками. Как результат, арендная плата за земельный участок снизилась также в 14 раз, поскольку арендная плата за землю рассчитывается как процент (через коэффициенты) от кадастровой стоимости.

Статья 66 Земельного кодекса предусматривает снижение кадастровой стоимости земельного участка до размеров его рыночной стоимости. Очень часто в Екатеринбурге и других городах кадастровая стоимость земли существенно превышает ее рыночную стоимость. Причин тому много, но главное мы готовы помочь землевладельцам уменьшить кадастровую стоимость и платежи за землю. В частности мы помогли компании, владеющей АЗС в Екатеринбурге, существенно снизить земельный налог за землю. В современных условиях крупные игроки рынка (Лукойл и Газпромнефть) значительно снижают доход малого и среднего бизнеса, владеющего отдельными и разрозненными АЗС.

В данном случае к нам обратилась компания с просьбой снизить земельный налог на земельный участок в районе ТЦ МЕГА. Кадастровая стоимость этого земельного участка была утверждена Приказом МУГИСО № 32 от 15.01.2013г в размере 52 млн.руб. Нашими специалистами была проанализирована стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей, включая автомобильный трафик и генерируемый бизнесом доход. В итоге мы смогли рассчитать, что рыночная стоимость участка значительно меньше его кадастровой стоимости. Юристы компании СТАТУТ защитили в суде требования об уменьшении кадастровой стоимости и в итоге по судебному решению кадастровая стоимость земельного участка была снижена до 872 руб. за кв.м. Это в разы меньше его кадастровой стоимости.

Дополнительный пример из нашей практики: по земельному участку под АЗС, расположенному на Эльмаше, кадастровая стоимость была снижена до 939,70 руб./кв.м.

 К нам обратился владелец земельного участка с жалобой на чрезмерно высокий земельный налог, который с него потребовали в ИФНС за земельный участок в Нижнем Тагиле. В результате оценки земельного участка под зданием станции технического обслуживания автомобилей была установлена рыночная стоимость этого земельного участка в размере порядка 500 руб./кв.м. Кадастровая стоимость этого земельного участка была установлена Постановлением 695-ПП от 07.06.2011 г. в размере более 5 000 руб./кв.м. Таким образом, переоценка земельного участка позволила примерно в 10 раз снизить его стоимость.

После оценки рыночной стоимости земельного участка юристы компании СТАТУТ оформили исковое заявление в арбитражный суд и смогли доказать в суде, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере, равной рыночной стоимости на дату в прошлом. Решением Арбитражного суда Свердловской области кадастровая стоимость земельного участка была признана равной рыночной стоимости.

Анализируя наш опыт снижения кадастровой стоимости, мы отмечаем, что не всякая кадастровая стоимость земли может быть уменьшена в такое количество раз, но в подавляющем большинстве случаев кадастровую стоимость удается снизить в 3-4 раза.

Вопрос: ООО использует земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования и уплачивает земельный налог.
В связи с принятием Постановления правительства области утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2010, которая составила 94 240 889,60 руб. Также вступило в законную силу судебное решение, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная 22 367 488 руб.
Вправе ли ООО произвести перерасчет земельного налога за 2010, 2011 и 2012 гг. исходя из кадастровой стоимости по решению суда, равной рыночной по состоянию на 01.01.2010, так как применение такой кадастровой стоимости улучшает положение налогоплательщика?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 апреля 2013 г. N 03-05-05-02/11854

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает, что Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, не предусмотрено рассмотрение обращений организаций по практике применения нормативных правовых актов Министерства финансов Российской Федерации, по проведению экспертизы договоров и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно отмечаем, что в соответствии со ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс) налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса).

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.01.2000 N 316 утверждены Правила проведения кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится не реже одного раза в 5 лет.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Росреестра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Вместе с тем на основании п. 3 ст. 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, полагаем, что если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом Российской Федерации и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету.

При этом отмечаем, что возврат (зачет) суммы излишне уплаченного (взысканного) земельного налога в связи с перерасчетом суммы земельного налога осуществляется за период такого перерасчета в порядке, установленном ст. ст. 78 и 79 Налогового кодекса (п. 4 ст. 397 Налогового кодекса).

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

10.04.2013