Что такое кадастровая стоимость и как ее снизить?

18.05.2012 Вопрос - ответ, Кадастровая стоимость  5 комментариев

Кадастровая стоимость земельного участка — это стоимостная характеристика земельного участка, определяемая расчетным путем, содержащаяся в данных Государственного кадастра недвижимости и служащая для реализации принципа платности землепользования. Основной фактор, определяющий размер кадастровой стоимости, является рыночная стоимость земельных участков. Согласно ряда нормативных актов, кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается через обобщение и статистический анализ рыночных цен на земельные участки. Помимо рыночной стоимости земельных участков как основного фактора кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка с конкретным номером зависит от ряда факторов стоимости, таких как (на примере кадастровой стоимости земель поселений) удаленность от остановки общественного транспорта, близость школы, расстояние до центра города и иных. Конкретный набор факторов, влияющих на кадастровую стоимость, утверждается применительно к каждому «‘этапу» государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость — это нормативная величина, поскольку она утверждается актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Например, в Свердловской области кадастровая стоимость в 2008 г. была утверждена Постановлением Правительства Свердловской области  № 1347-ПП, в 2011 году — Постановлением Правительства Свердловской области № 695-ПП от 07.06.2011 года, в 2013 году - Приказом МУГИСО № 32 от 15.01.2013 года (приказ МУГИСО установил новую кадастровую стоимость исключительно для города Екатеринбурга и не затронул область). Кадастровая стоимость может и должна пересматриваться (утверждаться в новом размере) не реже одного в пять лет. Помимо нормативного утверждения через постановление об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость конкретного земельного участка с номером может меняться в результате изменения целевого использования земельного участка, изменении площади участка (уточнения границ) и в прочих аналогичных случаях. Кадастровую стоимость можно уменьшить через суд.

Кадастровая стоимость применяется для целей исчисления земельного налога и арендной платы, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен в аренду организации или физическому лицу. В общем виде формула земельного налога или арендной платы = Кадастровая стоимость х Коэффициент. Если земельный участок сдается в аренду между коммерческим организациями или частными лицами, то они вправе установить размер арендной платы независимо от кадастровой стоимости земельного участка. Однако для арендодателей компания «СТАТУТ» рекомендует включать в текст договора возможность одностороннего увеличения арендной платы в случае увеличения кадастровой стоимости земельного участка. В таком случае, арендодатель имеет возможность компенсировать себе за счет арендной платы увеличившийся земельный налог, который рассчитывается как процент от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, принцип платности использования земельного участка заключается в том, что формой платы за землю является земельный налог или арендная плата.

Федеральный стандарт оценки № 4 (ФСО №4) так определяет кадастровую стоимость: кадастровая стоимость — установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки (например,  01.01.2010, 15.11.2012). В ФСО 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Результаты массовой оценки очень часто дают большую погрешность и разрыв реальной рыночной стоимостью, определенной в индивидуальном порядке.

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость? Наш ответ — да. У нас для этого имеется квалификация и наработанная практика.

Похожие записи:

• Утверждена новая кадастровая оценка земель населенных пунктов Свердловской области
• Управление ФНС России по Свердловской области опубликовало обобщение судебной практики по незаконному занижению кадастровой стоимости
• Кадастровая стоимость земельного участка уменьшена на 999 млн. руб.
• Письмо Министерства финансов от 12 сентября 2011 г. № 03-05-05-02/46
• Узнать кадастровую стоимость земельного участка в г. Нижний Тагил?
• Снизили кадастровую стоимость земли рыночного комплекса Новомосковский
• Утвержден Порядок определения цены и оплаты государственных земельных участков в Свердловской области